Niewolnicy chorego systemu,
czyli jak Miasto niszczy swoich Obywateli



Polityka wynajmu miejskich lokali użytkowych w Śródmieściu polegająca wyłącznie na jednym kryterium - kto zaoferuje najwyższy czynsz za metr kwadratowy powierzchni lokalu - jest aspołeczna i krótkowzroczna. Chęć maksymalizacji wpływów do miejskiej kasy, często prowadzi do odwrotnego skutku a przy okazji rujnuje ludzi, zwłaszcza tych, którzy w ferworze licytacji oferują miastu nierealne a niekiedy absurdalnie wysokie stawki czynszu, których później nie są w stanie zapłacić. U zaczynających swój pierwszy biznes wynika to z braku doświadczenia i rozeznania rynku, u innych może być to wynikiem hazardowego podejścia do przetargu. Koncentrują się na jego wygraniu nie myśląc o konsekwencjach.

Oto typowe konsekwencje: Po wygraniu przetargu muszą wpłacić kaucję w wysokości 3 miesięcznego cynszu. To kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy zł na „dzień dobry”. Potem zaczyna się remont, by przystosować lokal do zamierzonej działaloności gospodarczej, który zwykle kosztuje od kilkudziesięciu do kilkaset tyśięcy złotych. Potem zaczyna się działalność i okazuje się, że przy cenach skalkulowanych na opłacenie czynszu, klientów jest mniej niż się oczekiwało. Bilans jest ujemny i zamiast zarabiać trzeba do interesu nadal dopłacać. Harują kilkanaście godzin dziennie, jak kiedyś niewolnicy, bez zarobku, po to tylko by zapłacić miastu horrendalny czynsz. Nie ma mowy o zarobku czy o amortyzacji poniesionych wydatków. Czeka ich najtrudniejsza decyzja: nadal dopłacać do interesu, czy pogodzić się ze stratą i go zamknąć.

Straty są zwykle znaczne: własne środki pieniężne i te pożyczone od rodziny, znajomych czy banków. Krótko mówiąc mają „przechlapane”! Jeśli w ogóle, to miną długie lata zanim się pozbierają. Ale i Miasto dalekie jest od osiągnięcia oczekiwanych zysków. Okazuje się bowiem niekiedy, że zaległy czynsz trudno jest wyegzekwować od bankruta, a lokal po zamknięciu,przez wiele miesięcy będzie czekał na następnego zwycięzcę, który zaoferuje Miastu najwyższą stawkę czynszu.

Z przeprowadzonych badań wynika, że średni czas opisanego cyklu w wynosi 18 miesięcy: sześć miesięcy lokal czeka na wynajęcie po maksymalnej stawce, sześć miesięcy trwa remont i dostosowanie do nowej działalności i kolejne sześć miesięcy trwa sama deficytowa działalność zanim prowadzący ją dojdzie do wniosku, że dłużej już nie może do niej dopłacać.

Przykładów spełniających powyżej sformułowaną regułę można by mnożyć wiele. Podamy kilka: Przez ponad pół roku kosztem przeszło pól mil. zł remontował, adoptował i wyposażał najemca lokal w budynku nr 10 przy ul Ordynackiej, który w końcu uruchomił jako pizzerię „Sorrento”. Lokal o ogromnej powierzchni przy ustalonym poziomie cen odwiedzało zbyt mało konsumentów. Po pół roku nie był w stanie więcej dopłacać do czynszu i zakończył działalność. Po kilku miesiącach przerwy, nowy najemca zaczął przez pół roku transformację lokalu na restaurację chińską. Związane to było z pracami, które z pewnością kosztowały kilkaset tyś zł. Niedawno lokal został otwarty, ale rzadko można w nim zobaczyć kogoś oprócz obsługi. Można by zorganizować zakłady na typowanie ilości miesięcy jakie restauracja ta przetrwa do bankructwa. W tym samym budynku była przez rok działała oryginalna kawiarenka „Motto”. Mimo, że miała grona stałych bywalców nie była w stanie zarobić na czynsz i musiała zamknąć podwoje.

W sąsiednich budynkach nr 23 i 25 przy ul. Kopernika w ubiegłym roku zbankrutowało 4 najemców lokali. Dwa z nich od roku są zamknięte. Nieopodal, na ulicy Gałczyńskiego 7, w sporym lokalu otwarto ambitny butik z odzieżą od warszawskich projektantów mody. Po kilku miesiącach został zlikwidowany, gdyż nie zdołał zarobić na wysoki czynsz wynoszący 14 tyś zł. Obecny najemca, osoba znana z telewizji, płaci o dziwo czynsz dziesięć razy mniejszy. Na dodatek przejął lokal kompletnie odnowiony przez poprzednika.

Inny przykład: w jednym tylko budynku nr 32 przy ul. Świętokrzyskiej od miesięcy 4 lokale użytkowe są zamknie, puste w środku, szpecą ten centralny punkt Śródmieścia, vis a vis PKIN.

Na ulicy Świętokrzyskiej 5, vis a vis Ministerstwa Finansów w kwietniu 2011 r. została otwarta restauracja "Va Bank". Piękny lokal, urządzony za wielkie pieniądze, został zamknięty w stylu "totalna demolka" po czterech miesiącach. Nie pomogła "promocja 50%", by zarobić na czynsz. Totalna demolka to obecnie typowy sposób kończenia działalności gastronomicznej w Śródmieściu Warszawy. Uchwała Nr. LVI/16888/2009 Rady m. st. Warszawy z dnia 14 lipca 2009 r. i Zarządznia Prezydenta m. st. Warszawy Nr. 3323/2009 z dnia 14 lipca 2009 r. nie dopuszcza pozostawienia urządzenia i wyposażenia lokalu do ponownego konkursu najmu. Wtedy kolejny najemca mógłby zadecydować, czy chce przejąć urządzenie i wyposażenie lokalu za powiedzmy połowę jego wartości, czy woli wynająć lokal pusty. W pierwszym przypadku obaj najemcy zyskali by po połowie wartości urządzenia i wyposażenia lokalu, które w przeciwnym wypadku jest niszczone. Mogłoby zyskać w tym przypadku i Miasto, bo najem urządzonego i wyposażonego "za pół ceny" lokalu mógłby przynieść wyższą cenę najmu, choć nie tak wysoką, jak ta, która doprowadziła poprzednika do bankructwa. Takie postępowanie dotyczyłoby tylko bankrutujących lokali z nowym urządzeniem i wyposażeniem.

Ten chory machanizm, który niszczy ludzi i mienie (80% zainwestowanych w remont i wyposażenie lokalu środków jest tracona bezpowrotnie) ustanowiła Rada m. st. Warszawy Uchwałą Nr. LVI/16888/2009 z dnia 14 lipca 2009 r. i Prezydent m. st. Warszawy opartym na niej Zarządzeniem Nr. 3323/2009 z dnia 14 lipca 2009 r, które w ust.2, § 3, rozdziału 3 określa jedyny warunek: "Konkurs pisemny i konkurs ustny mają na celu uzyskanie najwyższej stawki czynszu". Czy osoby, które ustanowiły ten mechanizm działały świadomie, czy jest on wynikiem niewiedzy? Najwyższa stawka czynszu nie musi oznaczać maksymalnego wpływu do kasy. Opisana rzeczywistość wykazuje, że wpływy mogą być znacznie mniejsze, a ogólny społeczny bilans może być zupełnie negatywny. Urzędnicy bezdusznie realizują w/w przepisy, nie analizując szkód, które wywołują i nie sygnalizują Radzie Miasta potrzeby ich zmiany.
Wymienione przepisy nie biorą pod uwagę, że od ponad 20 lat mamy w kraju gospodarkę rynkową. Oznacza to, że w zależności od koniunktury ceny mogą zmieniać się nie tylko w górę, ale niekiedy także i w dół. Przepisy nie dopuszczają renegocjacji stawek czynszu w żadnym wypadku, nawet jeśli obniżka czynszu uchroniłaby najemcę od bankructwa, ale zapewniłaby Miastu ciągłość płacenia niższego czynszu. W przypadku bankructwa najemcy, jest wątpliwe czy po kilku miesięcznej przerwie, wyłoniony z konkursu następny najemca, biorąc pod uwagę okoliczności, zaoferuje więcej.


Maksymalizując cenę najmu lokali, Władze Miasta nie biorą pod uwagę tego, że prowadzący działalność gospodarczą, aby jej nie zamknąć muszą wygórowany koszt czynszu przerzucić na klienta czy konsumenta. W rezultacie większą część tego czynszu (70% czynszu w kawie) wypływa z kieszeni mieszkańców miasta. Trakt Królewski i przyległe ulice Centrum są usiane setkami kawiarni, barów i restauracji. Świecą one pustkami, średnie obłożenie jest mniejsze niż 10% ich możliwości obsługi. Chętnych by usiąść i coś skonsumować byłoby wielokrotnie więcej, gdyby ceny nie były zaporowe. Ogół społeczeństwa po prostu na nie nie stać. To głównie dlatego, że większa część kwoty rachunku, który trzeba zapłacić, idzie do kasy miejskiej jako opłata za czynsz lokalu. Może byłoby lepiej ustalić czynsze na ekonomicznym uzasadnionym poziomie, by obroty lokali znacznie wzrosły, co przełożyło by się na wzrost dochodu Miasta i Państwa z tytułu płacenia wiekszych podatków. Ale, nie tylko o pieniądze powinno tu chodzić. Liczyć powinna się także jakość życia mieszkańców Miasta, to by jego mieszkańcy częściej mogli sobie pozwolić na kawę, deser czy posiłek w lokalach gastronomicznych, by tętniły one życiem jak to bywa w innych państwach Europy.

Jaki jest ekonomicznie uzasadniony poziom czynszów, Burmistrz Śródmieścia powinien dobrze wiedzieć, bo za spore pieniądze z naszych podatków zamówił w Firmie Cushman & Wakefield Polska Sp.zo.o. Raport o rynkowych cenach najmu w Śródmieściu. Punkt 5.2 raportu wyjaśnia:

Zasadą obowiązującą na rynku nieruchomości handlowo-usługowych jest powiązanie wysokości stawki czynszowej z potencjałem generowania obrotów na wynajmowanej powierzchni. Ta ważna zasada, gwarantująca stabilność najmu i przychodów, zakłada, że stawka czynszowa z m2/miesięcznie powinna stanowić określony procent obrotów miesięcznych z m2 wynajmowanej powierzchni. W zależności od branży bezpieczny poziom tego współczynnika wynosi 3-15%. Dla przykładu poziom 3-5% dotyczy dużych i średnich operatorów spożywczych, poziom 11-13% sklepów odzieżowych a 13-15% gastronomii.

Ujawnianie poziomu obrotów leży w interesie zarówno wynajmującego jak i najemcy, a obowiązek miesięcznego raportowania obrotów powinnien być zawarty w umowach najmu. Właścicielowi daje to możliwość monitorowania kondycji najemców i planowania strategii zarządzania nieruchomością, a najemcom podstawę do żądania ewentualnych upustów czy wakacji czynszowych. Obydwie strony mają podstawy do sporządzenia własnej diagnozy sytuacji i rozwiązywania problemów na drodze negocjacji i porozumienia, a nie konfrontacji.


Burmistrzowi i Zarządowi Gospodarowania Nieruchomościami w Śródmieściu Raport służy nie do racjonalnego gospodarowania najmem lokali użytkowych, lecz jedynie jako uzasadnienie do podwyższania czynszu w lokalach, które płacą najniższe stawki czynszu, ustalone wiele lat temu.

Czy jest jakieś rozwiązanie opisanego problemu? Jest i to proste. Powinna być wyznaczona maksymalna stawka czynszu dla danej części Miasta. Jeśli na ofertę wynajmu lokalu usługowego zgłosi się wjęcej niż jeden oferent skłonny dać górną ustaloną cenę, to Miasto powinno zadecydować komu ze względu na dodatkowe kryteria wynająć lokal. Różne kryteria mogą wchodzić w rachubę niekiedy ustalone w porozumieniu ze społecznością lokalną. Uniknęłoby się wtedy takich wynaturzeń jakie miały miejsce przy wielokrotnym zawyżeniu czynszy na małe lokale wynajmowane na cele hazardu, którego fala zalewała miasto, dopóki Rząd nie położył jej kres. Później sprzedawców „dopalaczy” stać było na przebicie każdej oferty najmu mimo, że ich działalność godziła w interesy miejskiej społeczności.

Stosowana dotychczas zasada wynajmu lokalu użytkowego temu, kto zaoferuje najwyższą stawkę czynszu, doprowadza do skrajnych sytuacji, kiedy to padł europejski rekord wysokości miesięcznego czynszu za m2 powierzchni lokalu, wynoszący 1000 zł (250 euro). Komercyjne czynsze w Centrum Warszawy sięgają miesięcznie 80 zł za m kw. Najdroższe czynsze w Polsce, które są w Warszawie na Nowym Świecie nie przekraczają miesięcznie 370 zł za m2 lokalu (85 euro). Mały lokal, pozbawiony wszystkich mediów, wymagał również rekordowych nakładów na remont, adaptację i wyposażnie na bar kawowy w wysokości 20 tyś zł na m2. Trzecim rekordem jaki osiągnie ten lokal będzie wysokość straty na m2 mimo nowatorskiego na krajową skalę profilu. Chyba, że właściwy Urząd przychyli się do prośby najemcy lokalu aby mógł placić czynsz o połowę wyższy od najwyższego w Polsce, czyli o połowę niższy od obecnego. Będzie to interesujący test na rozsądek Urzędników. Będziemy śledzić ten dylemat najemcy i urzędników i informować o nim w mediach.

Z przeprowadzonych przez FKW badań wynika, że połowa firm, które najmują lokale po maksymalnych dochodzących do 400 zł/m2/miesiąć bankrutuje w ciągu roku, 90% zwalnia lokale w ciągu dwóch lat. Pozostałe 10% to firmy, które godzą się na ponoszenie strat, gdyż działają w sieci lokali i ten przynoszący straty mogą traktować jako "okno wystawne" - reklamę firmy. Opisana polityka najmu miejskich lokali użytkowych w Warszawie powoduje, że spora ich część pozostaje niewynajęta, straszy brudnymi witrynami, zdewastowanymi wnętrzami i przynosi Miastu straty zamiast dochodu.

Są jednak w Polsce miejsca, gdzie realizowane jest odmienne podejście do najmu lokali użytkowych, przynoszące korzyści i miastu i jego mieszkańcom. Oto przykład Wałbrzycha:

W celu aktywizacji małych i średnich przedsiębiorców, aktywizacji bezrobotnych i promocji tzw. autozatrudnienia, Prezydent zaproponował rozwiązania, które zostały przyjęte przez Radę Miejską w sprawie ustalenia zwolnień w stawkach czynszu w najmie lokali użytkowych stanowiących zasób komunalny Gminy Wałbrzych.

Głównymi założeniami uchwały jest umożliwienie przedsiębiorcom najmu gminnych lokali użytkowych po preferencyjnych stawkach czynszu, lokali wielokrotnie i bezskutecznie poddawanych procedurze przetargowej. Przepisy Uchwały umożliwiają użytkowanie ww. lokali przez przedsiębiorców na bardzo korzystnych warunkach, z obniżoną stawką czynszu. W pierwszym roku obowiązywania umowy najmu - stawka czynszu może być zmniejszona o 80 % stawki podstawowej (rynkowej), w drugim roku najmu - o 70 %, w trzecim roku obowiązywania najmu - o 60 %, w czwartym roku - o 50 % i 40 % stawki podstawowej w piątym roku obowiązywania najmu.



<< powrót do strony głównej