RAPORT
RYNKOWY - (wybrane fragmenty)
Przygotowany
dla
Burmistrza
Dzielnicy Śródmieście
m.
st. Warszawy
Przez
Polska
Sp.zo.o.
Plac
Piłsudskiego 1
00-078 Warszawa
ANALIZA CZYNSZÓW ZA LOKALE
UŻYTKOWE
USYTUOWANE NA TERENIE
DZIELNICY ŚRÓDMIEŚCIE M. ST.
WARSZAWY
MARZEC
2011
SPIS TREŚCI
1. Podstawowe dane dotyczące rynku nieruchomości
handlowo-usługowych i biurowych w
Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy (streszczenie 1-3 strony) .......................................................... 4
1.1. Rynek nieruchomości handlowo-usługowych w Dzielnicy
Śródmieście m. st. Warszawy ............. 4
1.2. Rynek nieruchomości biurowych w Dzielnicy Śródmieście m. st
Warszawy ................................. 6
2. Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych wraz z opisem w
lokalach handlowousługowych
z uwzględnieniem rodzajów działalności ..................................................................................................
8
2.1. Dzielnica Śródmieście wg obszarów (mapa w załączniku nr 3) ........................................................ 8
2.1.1 Muranów ..........................................................................................................................................
8
2.1.2 Nowe Miasto ....................................................................................................................................
9
2.1.3 Stare Miasto .....................................................................................................................................
9
2.1.4 Trakt Królewski i okolice ................................................................................................................10
2.1.5 Śródmieście Północne ......................................................................................................................11
2.1.6 Centrum ...........................................................................................................................................11
2.1.7 Śródmieście Południowo-Zachodnie ...............................................................................................12
2.1.8 Śródmieście Południowo-Wschodnie..............................................................................................13
2.1.9 Powiśle ............................................................................................................................................13
2.1.10 Solec .............................................................................................................................................14
2.1.11 Ujazdów .......................................................................................................................................14
2.2. Wybrane Szczegółowe Rejony Śródmieścia ....................................................................................15
2.2.1 Aleje Jerozolimskie od Ronda de Gaulle’a do Al. Jana Pawła
II ...................................................15
2.2.2 Ul. Marszałkowska od Placu Unii Lubelskiej do ul.
Królewskiej...................................................15
2.2.3 Ul. Nowy Świat ..............................................................................................................................16
2.2.4 Ul. Świętokrzyska ..........................................................................................................................16
2.2.5 Okolice Placu Trzech Krzyży ........................................................................................................17
2.2.6 Ul. Krakowskie Przedmieście ........................................................................................................17
2.2.7 Ul. Chmielna ..................................................................................................................................17
2.2.8 Ul. Krucza ......................................................................................................................................18
2.2.9 Inne .................................................................................................................................................18
2.3. Centra handlowe w Śródmieściu – Złote Tarasy, Arkadia, DT
Wars Sawa Junior .........................19
2.4. Wybrane lokalizacje w innych dzielnicach Warszawy – Plac
Wilsona i okolice, ul. Grójecka,
ul. Puławska (od Placu Unii Lubelskiej do ul. Woronicza), ul.
Francuska, Al. KEN, ul.
Targowa i inne. ........................................................................................................................................21
2.5. Wybrane centra handlowe poza Śródmieściem – Galeria Mokotów,
Wola Park, Sadyba Best
Mall, Warszawa Wileńska, Centrum Janki, M1 (Centrum Marki),
Promenada, Blue City. ...................22
3. Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych w Śródmieściu
wraz z opisem w
lokalach biurowych, ze szczególnym uwzględnieniem biurowców klasy
C ...........................................23
3.1. Dzielnica Śródmieście wg. obszarów (mapa w załączniku nr 3) ......................................................23
3.1.1 Muranów .........................................................................................................................................23
3.1.2 Nowe Miasto ...................................................................................................................................24
3.1.3 Stare Miasto ....................................................................................................................................24
3.1.4 Trakt Królewski i okolice ................................................................................................................24
3.1.5 Śródmieście Północne ......................................................................................................................25
3.1.6 Centrum ...........................................................................................................................................25
3.1.7 Śródmieście Południowo-Zachodnie ...............................................................................................26
3.1.8 Śródmieście Południowo-Wschodnie...............................................................................................26
3.1.9 Powiśle .............................................................................................................................................27
3.1.10 Solec ...............................................................................................................................................27
3.1.11 Ujazdów .........................................................................................................................................27
4. Charakterystyka obszarów z pkt 2.1 (ocena podaży lokali i
oferty handlowej, ocena poziomu
pustostanów, inne) ....................................................................................................................................29
5. Analiza czynników wpływających na stawki czynszu w Śródmieściu .................................................49
5.1. Atrakcyjność lokalizacji i ekspozycji lokalu ......................................................................................49
5.2. Sposób użytkowania ...........................................................................................................................49
5.3. Wielkość lokalu ..................................................................................................................................50
5.4. Standard lokalu....................................................................................................................................50
5.5. Zakres obsługi technicznej i administracyjnej gwarantowanej
przez wynajmujacego ......................50
5.6. Inne czynniki wpływające na wysokość stawek (rodzaj
właściciela, tryb wynajmu, okres
zawarcia umowy etc.) ...............................................................................................................................50
6. Inne aspekty rynku najmu lokali użytkowych ......................................................................................51
6.1. Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych .................................................................................51
6.2. Wskazania komercyjne co do upustów, zniżek i zachęt w
pakietach najmu (zmiany) ......................52
6.3. Wskazania komercyjne co do upustów rozliczania kosztów
eksploatacyjnych (zmiany) .................54
Załącznik Nr 1 – Klasyfikacja nowoczesnych budynków biurowych.......................................................57
Załącznik Nr 2 – Mapa budynków biurowych w Śródmieściu .................................................................58
Załącznik Nr 3 – Mapa dzielnicy w podziale na poszczególne obszary
..................................................59
Załącznik Nr 4 – Definicje branż ..............................................................................................................60
Załącznik Nr 5 – Struktura branżowa lokali przy głównych ulicach
handlowych ...................................61
Załącznik Nr 6 – Zestawienie obiektów biurowych w obszarze
Centralnym Obszarze Biznesu ............71
Załącznik Nr 7 – Transakcje wynajmu lokali ...........................................................................................74
Załącznik Nr 8 – Oferty wynajmu lokali ..................................................................................................76
5.2. Sposób użytkowania
Zasadą obowiązującą na rynku nieruchomości
handlowo-usługowych jest powiązanie wysokości stawki czynszowej z potencjałem
generowania obrotów na wynajmowanej powierzchni. Ta ważna zasada, gwarantująca
stabilność najmu i przychodów, zakłada, że stawka czynszowa z
m²/miesięcznie powinna stanowić określony procent obrotów miesięcznych z
m² wynajmowanej powierzchni. W zależności od branży bezpieczny poziom tego
współczynnika wynosi 3-15%. Dla przykładu poziom 3-5% dotyczy dużych i średnich
operatorów spożywczych, poziom 11-13% sklepów odzieżowych a 13-15% gastronomii.
Ujawnianie
poziomu obrotów leży w interesie zarówno wynajmującego jak i najemcy, a
obowiązek miesięcznego raportowania obrotów powinnien być zawarty w umowach
najmu. Właścicielowi daje to możliwość monitorowania kondycji najemców i
planowania strategii zarządzania nieruchomością, a najemcom podstawę do żądania
ewentualnych upustów czy wakacji czynszowych. Obydwie strony mają podstawy do
sporządzenia własnej diagnozy sytuacji i rozwiązywania problemów na drodze
negocjacji i
porozumienia,
a nie konfrontacji.i porozumienia, a nie konfrontacji.
2.1.4
Trakt Królewski i okolice
W obszarze Traktu Królewskiego zanalizowano 64 ofery wynajmu
lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 13 465 m². Największa
liczba ofert dotyczy lokali zlokalizowanych przy ul. Nowy Świat (51%),
Chmielnej (12%) i Krakowskie Przedmieście (9%). Dostępne są tu wszelkie
wielkości lokali w przedziale 15 – 1 100 m². Oferowane lokale znajdują się
głównie w parterach kamienic z witryną ale znaleźć można również lokale w
oficynach, w piwnicy lub na pierwszym piętrze budynku. Oferty przedstawiaja
elastycznie przeznaczenie lokali, ale znajdziemy również takie, które definiują
przeznaczenie pod „gastronomię” lub „odzież”.
Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 162,89
PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy przy
Trakcie Królewskim to 500 PLN/m²/miesięcznie za mały lokal 17 m² z
witryną przy Nowym Świecie. Najniższy czynsz ofertowy to 40
PLN/m²/miesięcznie za lokal o powierzchni 62 m², pod działalność
gastronomiczną na odcinku pomiędzy Nowym Światem a Szpitalną.
W dostępnych ofertach małe lokale, poniżej 50 m², osiągają
czynsze 165 – 365 PLN/m²/miesięcznie.
Czynsze za najlepsze lokale w przedziale 50 – 100 m² plasują
się na poziomie 130 – 240
PLN/m²/miesięcznie. Nieco większe lokale (100 – 150 m²)
osiągają czynsze na poziomie 135 – 210
PLN/m²/miesięcznie (najlepsze). W przypadku lokali 150 – 250
m² ofertowa stawka czynszu jest podobna, natomiast lokale powyżej 250
m² są nieco tańsze i osiągają poziom 85 – 190 PLN/m²/miesięcznie.
Wyraźna redukcja czynszów nastepuje w przypadku lokali powyżej 500 m² (55
– 90 PLN/m²/miesięcznie).
Biorac pod uwagę przeznaczenie lokali pod konkretne rodzaje
działalności należy zauważyć, że Trakt
Królewski jest najatrakcyjniejszym obszarem w Śródmieściu dla
lokowania handlu, usług i gastronomii
ze względu na intensywny naturalny ruch pieszy generowany przez
komunikację publiczną.
W analizowanym obszarze w ostatnich latach rozwinał się
szczególnie sektor gastronomiczny, w którym wystepuje duże zróżnicowanie
czynszowe zarówno ze względu na wielkość lokali jak i ich lokalizację. Obrazują
to również oferty gdzie lokal gastronomiczny o powierzchni 22 m² osiąga
stawkę ofertową 364 PLN/m²/miesięcznie, a lokal 1 100 m² - 54
PLN/m²/miesięcznie. Średni poziom czynszów dla sektora gastronomicznego
plasuje się jednak na poziomie 80 – 90 PLN/m²/miesięcznie.
Trakt Królewski, a szczególnie Nowy Świat jest również atrakcyjny
dla sektora odzieżowego, który jest skłonny akceptować czynsze na poziomie 150
– 280 PLN/m²/miesięcznie za lokale średniej wielkości.
2.1.8 Śródmieście Południowo-Wschodnie
W obszarze południowo-wschodnim Śródmieścia zanalizowano 88 ofert wynajmu lokali handlowousługowych o łącznej powierzchni 21 280 m². Największa liczba ofert dotyczy lokali zlokalizowanych przy ul. Marszałkowskiej (15%), Hożej (14%) oraz Żurawiej (11%) i Kruczej (9%). Dostępne wielkości lokali plasują się w przedziale 50 – 910 m². Oferowane lokale znajdują się głównie w parterach kamienic, nowych biurowców i apartamentowców. Branżowo wiele lokali jest przeznaczonych do dowolnego użytkowania ale istnieją oferty specjalnie dla „gastronomii”, „sklepów odzieżowych”, „sklepów spożywczych” i „usług finansowych”.
Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 139,77
PLN/m²/miesięcznie.
Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy to 300
PLN/m²/miesięcznie za lokal 200 m² w parterze przy Nowym Świecie. Najniższy
czynsz ofertowy to 38 PLN/m²/miesięcznie za dwupoziomowy lokal o
powierzchni 260 m² w kamienicy przy ul. Marszałkowskiej. W dostępnych
ofertach w Śródmieściu Południowo-Wschodnim brak jest lokali poniżej 50
m².
Czynsze za najlepsze lokale w przedziale 50 – 100 m² plasuja się na poziomie 85 – 150 PLN/m²/miesięcznie. Nieco większe lokale (100 – 150 m²) osiągają czynsze na poziomie 120 – 190 PLN/m²/miesięcznie (najlepsze). W przypadku dużych lokali ofertowa stawka czynszu bardzo rozwarstwia się w zależności od lokalizacji i standardu lokali i osiąga poziom 100 – 250 PLN/m²/miesięcznie za lokale powyżej 200 m² powierzchni. Największe dostępne lokale osiągają w ofertach stawki 80 – 130 PLN/m²/miesięcznie.
Lokale oferowane pod działalność gastronomiczną osiągają w Śródmieściu Południowo-Wschodnim średnio ok. 130 PLN/m²/miesięcznie, w zależności od lokalizacji i wielkości lokalu. Dla sklepów odzieżowych stawki sięgają 140 – 300 PLN/m²/miesięcznie.
Pełen tekst raportu jest
dostępny pod adresem:
http://www.zgn.waw.pl/klienci/zgn/upload/file/raportmstwarszawafinal22.pdf
cushman-a-wakefield-polska.polandtrade.pl
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą
świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości (firma powstała w 1917 r.).
Zatrudnia ponad 12.000 pracowników w 215 biurach w 56 krajach. Firma dostarcza
zintegrowane rozwiązania poprzez aktywne doradztwo, realizację inwestycji i
zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców i inwestorów na każdym etapie
procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości. Rozwiązania te obejmują pomoc
klientom przy kupnie, sprzedaży, finansowaniu, najmie i zarządzaniu aktywami.
Świadczymy również doradztwo w zakresie wyceny, planowania i badań
strategicznych, analizy portfeli nieruchomości, wyboru nieruchomości i pomocy
przy lokalizacji powierzchni oraz wiele innych usług doradczych.
Więcej informacji o Cushman
& Wakefield na stronie www.cushmanwakefield.com