Projekt ciągłego i jawnego konkursu

na najem lokali użytkowych

dla Miasta Stołecznego Warszawy

 

 

Przedstawiony Projekt eliminuje hazardowy charakter przeprowadzanych w ostatnich latach konkursów najmu lokali użytkowych w dzielnicach m. st. Warszawy, a ponadto redukuje 10-cio krotnie nakład pracy, zarówno ze strony Urzędów jak i (łącznie) ze strony osób – podmiotów  zainteresowanych najmem.

 

Wynajmowanie lokali użytkowych według Projektu zwiększyłoby dochody Miasta także z tytułu skrócenia „bezdochodowych” okresów między kolejnymi najmami, które obecnie wynoszą kilka miesięcy.

 

Projekt wychodzi z następujących założeń:

 

1. Nie ma żadnych racjonalnych powodów do utajniania oferowanych stawek. Utajnianie stawek zastępuje wolnorynkowy mechanizm kształtowania ceny (konfrontacja podaży z popytem) przez hazardowe obstawianie stawek.. Można wykazać, że zasada hazardowego obstawiania stawek przez uczestników konkursów przynosi straty Miastu. De facto, aktualne konkursy można traktować jako grę hazardową (art 2, punkt 1, podpunkt 10 Ustawy o grach hazardowych). ZGN-y organizujące konkursy pełnią rolę Kasyn Gry, prawdopodobnie nielegalnych, tj. bez licencji. Wyniki uzyskane w jawnych licytacjach byłyby korzystniejsze. Większość miast stosuje jawne przetargi.
2. Utajnianie oferowanych stawek ma także charakter korupcjogenny przy najbardziej atrakcyjnych lokalach. Znany jest przypadek osoby oferującej za wysoką opłatą wprowadzenie oferty „z ceną in blanko”, by "wygrała" po cenie minimalnie przewyższającej najwyższą tajną ofertę.
3. Przy utajnieniu stawek, na większość lokali składanych jest niepotrzebnie wiele ofert (po lilka, kilkanaście, klilkadziesiąt) na lokal. Większość z zainteresowanych najmem po oglądnięciu lokalu, i wiedząc, że aktualnie oferowana za jego najem maksymalna stawka przekracza ich kalkulacje, nie musiałaby niepotrzebnie podejmować pracochłonnej procedury składania oferty i wpłacania kaucji.
4. Nazwy oferentów w jawnym, ciągłym konkursie winny być utajnione, zastąpione numerem kolejnej wpłaconej kaucji. Oferent posługując się przypisanym mu numerem i wiadomym tylko jemu tajnym hasłem, mógłby przez internet, a nawet sms-em, podwyższać ofertę.
5. Ciągły charakter konkursu oznacza, że dla ZGN dzielnicy przez cały czas istnieje jedna lista oferowanych do najmu lokali, do której w miarę potrzeby dodawane są kolejne pozycje. Lokale, które po upływie terminu składania ofert „wygrały” konkurs, przechodzą na listę lokali wynajętych.

 

Ilość uczestników konkursu w Śródmieściu, która przyszła w dniu 8,11.2011 r. na „otwarcie kopert” była tak duża, że tylko część z nich zmieścła się w lokalu komisji. To bezsensowne marnotrawienie czasu uczestników konkursu oraz  dezorganizacja pracy Urzędu. Ilość pracy/czasu poświęconą przez urzędników/uczestników  na rozstrzygnięcie ofert tego konkursu w przeprowadzonej formie, względem proponowanej ciągłej i jawnej licytacji szacuję jako 10-krotnie większą. Dokładniejsze oszacowanie byłoby możliwe po poznaniu ilości złożonych ofert.

 

Projekt polega na wprowadzeniu zmian do „arkusza ofert” i regulaminu konkursu. W załączeniu arkusz ofert konkursu z listopada 2011 dla Śródmieścia z wprowadzonymi zmianami. Dodano trzy kolumny: termin zakończenia składania ofert  dla lokalu oraz dwie kolumny dla pokazania dwóch aktualnie najwyższych oferowanych stawek najmu.

 

Dla łatwiejszej orientacji zainteresowanych najmem, wskazane jest, by oferty lokali na arkuszu (excela) były uporządkowane według daty końca terminu składania ofert. Ponadto nowo wprowadzone oferty, przez pierwsze siedem dni, powinny być wyróżnione odmiennym zabarwieniem tła wiersza, tak, by osoba szukająca oferty mogła być pewna, że nie umknie jej żadna nowa oferta, jeśli przeglądnie arkusz ofert raz na tydzień.

 

Zmiany wprowadzone do załączonego regulaminu konkursu mogą być oczywiście dyskutowane i modyfikowane.

 

W Śródmieściu obecny system najmu lokali użytkowych powoduje rocznie wiele milionów strat z tytułu braku wpływu godziwych (ustalonych wolnorynkową grą) czynszów za lokale, które miesiącami czekając na kolejny konkurs stoją puste i za które trzeba płacić podatki i koszty utrzymania (we wspólnotach obecnie na poziomie 10zł/m2/miesiąc). Skrajnym chyba przykładem jest lokal po banku – Krucza 51, który przez nierynkowe oczekiwanie dochodu z najmu, w wysokości pól miliona zł / rok, od kilku lat jest niewynajęty.

 

Maksymalną redukcję w/w strat zapewnią wprowadzone do PROJEKTU dodatkowe zasady:

 

1. Termin składania ofert na lokal wprowadzony na listę konkursową, to X dni (parametr 1 – propozycja 30 dni) od pojawienia się pierwszej oferty.
2. Liczą się i są uwidaczniane tylko dwie maksymalne oferty: wygrywająca i rezerwowa. Uczestnik konkursu, którego oferta spadła na trzecią pozycję, powinien w ciągu 7 dni przebić aktualnie maksymalną oferowaną stawkę, inaczej zakłada się, że bezpowrotnie wycofuje się z konkursu na dany lokal. O spadku z drugiej rezerwowej pozycji uczestnik jest informowany wybranym przez siebie środkiem przekazu: telefon lub e-mail. Uczestnik może podwyższyć stawkę telefonicznie lub przesyłająć e-mail podając pseudonim i przyznane do pseudonimu poufne hasło.
3. Minimalna kwota podwyższenia stawki najmu wynosi A zł (parametr 6 – proponawana wartość, to10% stawki minimalnej)
4. Przy braku złożenia oferty na najem lokalu przez  Y dni (parametr 2 – propozycja 60 dni), stawka minimalna zostaje obniżona o Z% (parametr 3 – propozycja 20%).
5. Punkt 2 stosuje się rekurencyjnie, tj. przy braku wpływu oferty na najem przez kolejne Y dni stawkę minimalną najmu obniża się o kolejne Z%, w skrajnym przypadku aż do zejścia do minimalnej ceny progowej, którą jest U zł (parametr 4 – propozycja 15 zł za powierzchnię podstawową).

 

Wartość parametrów byłaby ewentualnie korygowana przez Burmistrza dzielnicy okresowo (co rok, dwa lub trzy) po analizie okresowego raportu z realizacji najmu za ubiegły okres.

 

Stosowana aktualnie hazardowa zasada ustalania ceny najmu powoduje, że w niektórych przypadkach zaoferowanie zbyt wysokiej stawki czynszu,  prowadzi do bankructwa najemcy i rozwiązania umowy najmu przed terminem. Może to generować dodatkowo wysokie straty po stronie najemców przez wymagane obecnymi przepisami żądanie przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Oznacza to zniszczenie urządzenia i wyposażenia lokalu. Skala nakładów na urządzenie lokali biurowych, sklepowych i gastronomicznych ma się jak 1 : 10 : 100. W przypadku lokali gastronomicznych omawiane straty są wyjątkowo dotkliwe i mogą wynosić kilkaset tysięcy zł. Przykłady, które ilustrują problem wzięte w promieniu 500 m od miejsca, w którym mieszkam z ostatnich 2 lat, to retauracje: Rodeo Drive , Casa to tu , Va Bank , pizzeria Sorrento .

 

Stosowanie zgodnie z PROJEKT’em rynkowych, będących wynikiem licytacji, cen najmu  zredukowałoby opisane wyżej straty. Znaczną, niekiedy całkowitą. redukcję strat z tytułu kasacji urządzenia lokalu, zapewniłoby wprowadzenie do zasad najmu możliwości warunkowego pozostawienia, na życzenie najemcy, z którym została rozwiązana lub wygasła umowa najmu, urządzenia i części wyposażenia. Jeśli wygrałby on kolejny konkurs na najem na ustalonej realiami rynkowymi (jako wynik aktualnej licytacji), niższej cenie najmu, umożliwiającej mu dalsze działanie, to strata z omawianego tytułu zostałaby całkowicie wyeliminowana. Zyskiem Miasta byłoby natychmiastowe rozpoczęcie działalności i płacenie czynszu przez nowego – „starego” najemcę (przerwa we wpływach z najmu zostałaby ograniczona do X dni). Obecnie nowe urządzenie lokalu gastronomicznego trwa kilka miesięcy, z których chyba dwa bywają zwolnione z czynszu.

 

W przypadku kiedy nowy konkurs wygra inny najemca, pozostawia się możliwość negocjacji między najemcami: starym i nowym odkupienia pozostawionego urządzenia i wyposażenia lokalu, w całości lub w części, po umownej cenie (n.p. 50/50 aktualnej wartości). W tym przypadku ogólna (społeczna) strata również zostałaby zredukowana do zera, bo to co straciłby stary najemca, zyskałby nowy. Dla Miasta/Dzielnicy korzyść byłaby jak powyżej, w znacznie szybszym uruchomieniu działalności lokalu przez nowego najemcę.

 

Gdyby nowy najemca nie chciał skorzystać z pozostawionego urządzenia i wyposażenia, to poprzedni najemca, zgodnie z podjętym zobowiązaniem, winien je zlikwidować w ciągu maksymalnie 14 dni. za które zapłaci nowo ustaloną stawkę najmu, za ilości dni oprózniania lokalu. Zatem kasa miejska z tytułu tej ewentualności nie poniesie straty.

 

Refleksja moralna. Gdy wandal zniszcy w lokalu gastronomicznym nawet drobną część urządzenia-wyposażenia, może ponieść karę. Obecne przepisy w przypadku zmiany najemcy (rozwiązanie/wygaśnięcie umowy) obligują  Zarząd Dzielnicy do bezkarnego aktu wandalizmu; zniszczenia wartego niekiedy setki tysięcy urzadzenia i wyposażenia lokalu. Gorzką ironią jest fakt, że zmuszają właściciela do własnoręcznego wykonania tego aktu zniszczenia, grożąc, że jak tego nie zrobi, to zrobią to za niego, na jego koszt.

 

Stabilność najmu.

 

W aktualnych zasadach wyłanianie najemcy w konkursie następuje według jednego kryterium - wysokości zaoferowanej stawki czynszu. Najemcą lokalu zostaje oferent maksymalnej stawki. Stwarza to niebezpieczeństwo zaoferowania ekonomicznie nierealnej wysokości stawki, której najemca[i] nie będzie w stanie płacić i najem zostanie zakończony przed upływem terminu umowy. Zamiast oczekiwanych wysokich zysków oznacza to dla Miasta straty: brak wpływy opłat za czynsz, nie zawsze udana windykacja długu i kolejna kilkumiesięczna przerwa w najmie do czasu wyłonienia kolejnego najemcy.

 

Wykonana wstępna analiza najmu lokali użytkowych w Dzielnicy Śródmieście w ostatnich dwóch latach wykazuje, że z oferowanych do najmu 445 lokali najwyższą cenę ponad 200 zł uzyskano tylko dla 22 lokali (5% ogółu). Znaczna z nich część zbankrutowała po kilku miesiącach zwalniając lokal lub nie została podpisana umowa najmu (zarobek Dzielnicy to przejęcie wadium).

 

Aby zmniejszyć straty wynikające z tego powodu, Projekt wprowadza ograniczenie górnej wartości oferowanych stawek do Vzł  (parametr 5 – propozycja 350 zł). Wartość tego parametru również podlegałaby okresowej korekcie na podstawie analizy okresowego raportu z wyników najmu za ubiegły okres. W tym przypadku ważny byłby stopień zrealizowania 5% umów najmu po najwyższej stawce.

 

Zlecony przez Burmistrza Dzielnicy Śródmieście. w firmie Cushman & Wakefield, raport rynkowy nie analizuje tego istotnego dla efektywności najmu zagadnienia losu umów podpisanych z najwyższymi stawkami. Raport zwraca jednak uwagę na Zasadę Stabilności Najmu obowiązującą na rynku nieruchomości handlowo-usługowych, którą jest powiązanie wysokości stawki czynszowej z potencjałem generowania obrotów na wynajmowanej powierzchni: „Ta ważna zasada, gwarantująca stabilność najmu i przychodów, zakłada, że stawka czynszowa z m²/miesięcznie powinna stanowić określony procent obrotów miesięcznych z m² wynajmowanej powierzchni. W zależności od branży bezpieczny poziom tego współczynnika wynosi 3-15%. Dla przykładu poziom 3-5% dotyczy dużych i średnich operatorów spożywczych, poziom 11-13% sklepów odzieżowych a 13-15% gastronomii.”  Zasada w inny sposób interpretuje problem stabilności najmu: nie będzie mógł realizować umowy najmu punkt gastronomiczny, w którym czynsz znacznie przekroczy 15% obrotów.

 

W przypadku, gdy będzie więcej niż jeden oferent maksymalnej stawki V za lokal, to wybór oferenta będzie zależał od Burmistrza na podstawie dodatkowych kryteriów, np. która z oferowanych działalności jest bardziej użyteczna dla okolicy lokalu.

Przetargi na najem lokali użytkowych na okres 10 lat mają identyczne hazardowe zasady, co konkursy na najem lokali użytkowych na 3 lata, są przetargami tylko z nazwy a nie w ogólnie przyjętym sensie. Do nich również można zastosować zasady projektu.

 

 

 

Projekt opracował:

dr inż. Marian Faner,

specjalista optymalizacji organizacji pracy,

były pracownik Instytutu Organizacji i Kierowania PAN.                               

 

 

 

Warszawa, 25.11.2011 r.

 

 

 

 

P.S. Warto dokonać ogólnej analizy, która odpowiedziałaby na pytania:

1. Jaki jest koszt utrzymania urzędów i urzędników powołanych do zarządzania i administrowania najmem lokali użytkowych oraz koszt utrzymania lokali niewynajętych (pustostanów)?
2. Czy wpływ z najmu lokali użytkowych przewyższa koszty określone w p.1? Jeśli tak, to o ile? Jeśli nie, to jakie straty ponosi Miasto?
3. Jeśli miasto pozbyło się strategicznie ważnych dla jego funkcjonowania i przynoszących dochody przedsiębiorstw jak STOEN i SPEC, to czy nie może sprywatyzować lokale użytkowych i „pozbyć się balastu”. Wpływ ze sprzedaży byłby znaczący dla rozwoju Miasta. Społecznie prywatyzacja lokali użytkowych przyniosłaby ogromne korzyści: aktualny koszt obsługi najmu ponoszony przez Miasto (czyli przez płacących podatki jego obywateli), szacowany na wiele milionów złotych, spadłby do zera.
4. To ewenement, że w Warszawie, w odróżnieniu od reszty Europy, miasto stało się właścicielem lokali jest wynikiem II wojny światowej, po której lokale zostały odebrane prywatnym właścicielom, a wybudowane wysiłkiem naszych ojców, dawno zamortyzowane, weszły, po przemianie ustrojowej, do majątku Miasta z zerowym kosztem wytworzenia.

Prywatyzacja lokali użytkowych spowodowałaby brak potrzeby organizowania konkursów najmu i Projekt zmiany zasad organizacji konkursu stałby się zbędny.

W Łodzi miejskie lokale użytkowe zostały sprzedane. Prezydent Łodzi twierdzi, że znacznie łatwiej miastu zarządza się i dba o nieruchomość, jeśli jest ona własnością prywatną. Poza tym jest to też zastrzyk do budżetu miasta.