Kopernika 21 - najbardziej absurdalny projekt budowlany 21 wieku     dziennik budowy

Układ przestrzenny ulicy Kopernika został wpisany do rejestru zabytków 1 lipca 1965 roku pod numerem 195. Ponadto znajduje się on w zabytkowym obszarze „Warszawa – historyczny zespół miasta z Traktem Królewskim i Wilanowem”, który na mocy zarządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dn. 8.09.1994 r. Uznany został za pomnik historii.

Na cieszącym oko skwerku na skrzyżowaniu ulicy Kopernika z ulicą Ordynacką

Klikaj zdjęcia by wywołać dodatkowe informacje!
więcej informacji

Wydział Estetyki Biura Naczelnego Architekta Miasta w dniu 29.03.2005 r. wydał negatywną opinię projektu budynku biurowo-usługowego przy ul. Kopernika róg ul. Ordynackiej. Również Wojewódzki Konserwator Zabytków w dniu 28.02.2006 r. postanowił nie uzgodnić tego projektu. Biuro Naczelnego Architekta Miasta 28 kwietnia 2006 roku wydało decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla sześciokondygnacyjnego biurowca. W dniu 17 maja 2013 r. Naczelnik Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Śródmieście zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę.

Jak ma wyglądać biurowiec dokładnie nie wiadomo. Biuro architektoniczne Grupa 5 Architekci, które opracowało projekt, odmawia udzielenia jakichkolwiek informacji, tłumacząc zakazem ze strony inwestora "Kopernika 21 Sp. z o.o.". W internetowym portalu Grupa5 Architekci prezentuje wszystkie swoje zrealizowane i niezrealizowane projekty za wyjątkiem Biurowca Kopernika 21. Czy jest się czego wstydzić? Klauzula "ściśle tajne" przeczy powszechnej praktyce, że każda inwestycja biurowca na trudnym rynku powierzchni biurowych w Warszawie jest szeroko reklamowana. Przykładem może być Carpathia Office House o powierzchni biur 4700 m2, który jest budowany nieopodal, w odległości 400 m przy ul.Cichej lub biurowiec Foksal 10A wybudowany w odległości 60 m od ul. Kopernika o powierzchni najmu wynoszącej 3.270 m2, który został przekazany do użytku w grudniu 2013 r. Poniższe zdjęcie (z lewej strony) przedstawia, udostępnioną niedawno, wizualizację aktualnego projektu Grupy 5 Architekci biurowca Kopernika 21, o powierzchni użytkowej 600 m2.

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
zoom in
Oszustwem jest przekłamane zdjęcie projektu (z lewej strony).
Spadek terenu wzdłuż parteru wynosi 130 cm, zatem lewa witryna parteru będzie wysoka na 80 cm (jak na
prawym, skorygowanym obrazie). Przechodnie, by oglądać wystawę w witrynie, powinni chodzić "na czworakach"

Decyzja sporządzona przez arch. Alinę Wojda i podpisana przez Naczelnika Delegatury Biura Naczelnego Architekta Miasta w Dzielnicy Śródmieście - Andrzeja Michalskiego zawiera poważne przekłamania. W Uzasadnieniu czytamy odnośnie terenu planowanej inwestycji: „jest to teren niezabudowany, graniczący ze ścianą szczytową kamienicy przy ul. Kopernika 23.” Nie dopowiedziano, że ten mini teren inwestycji o powierzchni 195 m2 (zaznaczony kolorem żółtym na rysunku 1) składa się w 10% z komunalnego chodnika a w 90% z zadrzewionego skwerku.

Kliknij zdjęcie by uzyskać więcej informacji
powiększ
rysunek 1

Teren ten graniczy nie ze „ścianą szczytową”, lecz z pięknie uformowaną południową elewacją budynku przy ul. Kopernika 23, zawierającą 8 okien, przedstawioną na poniższym zdjęciu.

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
powiększ
foto 1 - kamienica przy ul. Kopernika 23

Nie jest to ślepa ściana szczytowa lub z chaotycznie wykutymi bez zezwolenia otworami doświetlającymi, co miało miejsce w wielu warszawskich kamienicach, lecz starannie zaprojektowana elewacja wpisana razem z układem przestrzennym ulicy Kopernika do rejestru zabytków 1 lipca 1965 roku pod numerem 195.

Analizę obszaru w załączniku 2 do Decyzji o warunkach zabudowy wykonała pani arch. Alina Wojda, niezgodnie z przepisami. Zataiła, że w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki na tym obszarze znajdują się dwa budynki biurowe Kopernika 17 i Kopernika 19 (odległe o 15 i 40 m od działki), przypisując obszarowi zamiast wiodącej funkcji biurowej, wyłącznie funkcję mieszkaniowo-usługową. Z tego przekłamania wyciąga fałszywy wniosek, że biurowa funkcja planowanej inwestycji stanowić będzie uzupełnienie funkcji wiodącej (mieszkaniowej) obszaru na zasadach "dobrego sąsiedztwa"! Nie uzupełnienie, tylko przesadzenie, bo funkcja biurowa jest już wiodąca dla tego obszaru! Nazwanie zamurowania okien w czterech lokalach budynku Kopernika 23 i zasłonięcia okien w 10-ciu lokalach budynku Ordynacka 10/12 betonową ścianą odległą o 3 metry - "dobrym sąsiedztwem" zakrawa na kpinę! Kpinę z Miasta i jego mieszkańców.

Kompromitująca jest tu postawa Wydziału Estetyki Przestrzeni Publicznej Waszego Biura, która w opinii znak: AM-BE/7323/277/Sr/GP/05, sygnowanej przez pana Tomasza Gamdzyka zaleca zamurowanie okien i doklejenie do kamienicy 6-cio piętrowego biurowca celem podniesienia walorów estetycznych zabytkowego obszaru „Warszawa – historyczny zespół miasta z Traktem Królewskim i Wilanowem”, który na mocy zarządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dn. 8.09.1994 r. uznany został za pomnik historii. Panu Gamdzykowi należy pogratulować wyrafinowanego zmysłu estetyki, który predysponuje go do zajmowania tak ważnego dla wyglądu Stolicy stanowiska. Przypuszczamy, że jest on również ideowym protektorem budowanego od 20-tu lat, „Pomnika Estetyki” przy Placu Politechniki przedstawionego na poniższym zdjęciu:

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
powiększ
foto 2

Faktem jest , że przed wojną stał na miejscu skwerku budynek o adresie Kopernika 21, lecz nie został odbudowany.

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
zoom in
Rok 1941, z lewej strony zdjęcia piętrowa chałupa o adresie Kopernika 21 na podstawie kwadratu,
za nią dwuspadowy szczyt kamienicy Ordynacka 10. Na prawo kamienice Kopernika 23 i 25.

Układ przestrzenny tego miejsca w czasie powojennej odbudowy został radykalnie zmieniony: elewacje budynków flankujące skwerek zostały ukształtowane jako frontowe z oknami na piętrach i  handlowym parterem przy Ordynackiej 10/12. Okna w południowej fasadzie kamienicy Kopernika 23 istniały już po powojennej odbudowie przez Ministerstwo Odbudowy Stolicy, kiedy w 1947 r. do mieszkania nr 10 wprowadził się z rodzicami jego obecny najemca. Oto dokument przydziału mieszkania wystawiony jego ojcu przez Ministerstwo Odbudowy.

następne
Wschodnia elewacja budynku przy ulicy Ordynackiej 10/12 i południowa elewacja kamienicy Kopernika 23

Zaprojektowany Biurowiec zasłoni wschodnią elewację budynku Ordynacka 10/12 (lewa część zdjęcia) i zostanie doklejony do południowej elewacji budynku przy ulicy Kopernika 23, po zamurowaniu w niej okien (prawa część zdjęcia).  Biurowiec zajmie teren nie tylko mini skwerka, lecz także większą część poszerzonego w tym miejscu chodnika. Szerokość chodnika po północnej stronie ulicy Ordynackiej wynosi nie całe 2 metry, a przed budynkiem Kopernika 23 dwa i pół metra. Zatem poszerzony do pięciu metrów chodnik w obrębie skwerku stanowi niejako oazę, przy której można przystanąć i rozejrzeć się dokoła bez obawy, że potrącą nas inni przechodnie.

Obecny stan północno-zachodniego narożnika skrzyżowania ulic Kopernika i Ordynackiej jest kompletny, estetycznie zaprojektowany: dwie eleganckie fasady, uroczy zielony akcent, który w centrum Śródmieścia ma wyjątkowe znaczenie, wzbogaca i nobilituje otoczenie. Zmorą innych metropolii jest kompletny brak zieleni w ich centrach, która padła ofiarą agresywnej zabudowy zwykle już w 19 wieku. Tragedia ostatniej wojny miała uboczny pozytywny efekt: w centrum miasta pojawiły się enklawy zieleni. Nastawiona na zysk polityka ostatnich lat próbuje często skutecznie je eliminować dążąc do przekształcenia życiowej przestrzeni w betonową pustynię.

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
więcej informacji
Widokowe zamknięcie (od strony północnej) południowego odcinka ulicy Kopernika

Omawiany skwerek stanowiący estetyczne widokowe zamknięcie (od strony północnej) południowego odcinka ulicy Kopernika, razi jednak estetyczne doznania Naczelnika Wydziału Estetyki Przestrzeni Publicznej Biura Naczelnego Architekta Miasta. Zaleca on w opinii wydanej w trakcie ustalania warunków zabudowy, w dniu 29.03.2005 r. dobudowanie Biurowca do południowej fasady budynku Kopernik 23, po uprzednim zamurowaniu w niej okien. Dosunięciu biurowca na dwa metry do jezdni ulicy, mimo że przepisy wymagają co najmniej ośmiu metrów zupełnie mu nie przeszkadza. Nie przeszkadza to równie Zarządowi Dróg Miejskich, który pozytywnie opiniuje warunki zabudowy „Biurowca na publicznym chodniku”.

Poczucie estetyki jest obce wielu osobom. Na pewno nie mają go wandale, którzy bezlitośnie smarują napisy i bohomazy na elewacjach budynków w mieście, nawet tych nowo odnowionych. To, że nikomu to nie przeszkadza i nikt z nich nie został jeszcze za to ukarany świadczy dobitnie, że estetyka otoczenia niewielką ma obecnie wartość. To zapewne wyjaśnia dlaczego osoba odpowiedzialna za „Estetykę Przestrzeni Publicznej” nie reaguje negatywnie na „architektoniczny gwałt” zadawany tej przestrzeni.

Omawiany Biurowiec, z racji mikro działki pozbawiony będzie miejsc parkingowych, które są wymagane przepisami budowlanymi. Nikt na to nie zwraca uwagi, nawet Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które w dniu 20 czerwca 2007 r. odrzuciło odwołanie Wspólnoty Mieszkańców Ordynacka 10/12 do warunków zabudowy.

Żeby mini wieżowiec-biurowiec (6 kondygnacji na podstawie 195 m2) został wybudowany Miasto zwróciło rzekomym spadkobiercom teren publicznej zieleni i publicznego chodnika. Niestety większość procesów decyzyjnych przy zwrocie nieruchomości odbywa się za zamkniętymi drzwiami w tajemnicy przed opinią publiczną i niekiedy zależy od „widzimisię” aktualnych urzędników, a może nie tylko od tego?

Podobny przypadek kamienicy Kopernika 11, której "ślepa" ściana szczytowa graniczyła z parterową chałupą Kopernika 9 (obecnie Residence Foksal).

Kliknij zdjęcie by wywołać dodatkowe informacje!
więcej informacji
Po lewej stronie budynki Kopernika 9 i 11 w 1939 r. Po prawej Kamienica Kopernika 11
odbudowana w 1946 r. z "wtórnie wybitymi otworami okiennymi".

Czy gdyby jakiś Inwestor wystąpił o warunki zabudowy na gruncie przylegającym do kamienicy Kopernika 11 od południa, to panowie: Marek Mikos, Tomasz Gamdzyk, Andrzej Michalski, Piotr Żuchowski i panie Alina Wojda i Jolanta Zdziech-Naperty wydaliby zalecenie zamurowania "wtórnie wybitych Okien" na południowej elewacji kamienicy? Zapewne tak! Żeby poszerzyć zachodnią pierzeję ulicy, no i zlikwidować "wtórnie przebite otwory okienne"! Problem jest szerszy; murowanie okien w kamienicy Kopernika 23, może stać się precedensem do zamurowania wszystkich okien" w budynkach Nowego Światu od strony zaplecza (nieistniejących przedwojennych oficyn).

Przy ulicy Foksal 13 i 15 od 13-tu lat straszą dwie kamienice zamienione w rudery z zamurowanymi lub zabitymi deskami oknami. Może lepiej zamiast budować nowy, ułomny (bez miejsc parkingowych) mini-biurowiec o powierzchni 520 m2 biur, niszcząc zieleń i pięknie urządzony zakątek Miasta, lepiej wejść do spólki z właścicielem ruder i odremontować je na prestiżowe biura, wszak na ulicy Kopernika i Nowym Świecie co trzecia kamienica pełni w całości funkcje biurowe.

Przy ulicy Kopernika od Foksal do placu J. Osterwy na przestrzeni 450 m znajduje się 17 budynków, z których 8, o numerach: 3,5,17,19,30,32,34,36, pełni funkcję biurową o łącznej powierzchni ponad 11 tyś m2. Aktualnie 15% tej powierzchni biurowej to pustostany do wynajęcia. Łącznie z odległym o 80 m od ulicy Kopernika biurowcem Tamka 38 oraz odległymi o 70 m budynkami biurowymi, oddanymi do użytku w lecie 2014 r.: Foksal 10A o pow. najmu 3300 m2 i Świętokrzyska 3 o powierzchni 5 tyś m2, łączna powierzchnia biurowa ulicy Kopernika przekroczyła 20 tyś m2.
400 m na zachód od ulicy Kopernika zmodernizowany "Moniuszki Tower" na 22 kondygnacjach oferuje 9 500 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, a rozbudowana Kamienica Raczyńskich w lutym 2014 r udostępniła 20 tyś. m2 biur. Łącznie rejon ulicy Kopernika oferuje już 50 tyś. m2 powierzchni biurowej.

Za kilka miesięcy, nieopodal przy ul. Cichej, zostanie zakończona budowa biurowca Carpathia Office House o powierzchni 4700 m2, a 400 m na połunie od ulicy Kopernika, na tyłach dawnego Domu Partii, powstaje nowy biurowiec przy Nowym Świecie, ma być gotowy wiosną 2015 r. Zaoferuje nieco ponad 4 tys. m kw. biur. Oczywiście sam "Dom Partii" ma 27 tys. m kw.całkowitej powierzchni użytkowej, w tym biurowej - 18 tys m kw. W odległości 300 m na zachód od ulicy Kopernika, , a przy ul. Boduena powstaje Biurowiec ASTORIA, inwestycja o wartości 75 mln euro realizowana przez spółkę STRABAG Real Estate GmbH. Budynek zaoferuje prawie 17.600 mkw. powierzchni biurowej i 1.400 mkw. powierzchni handlowej, a jego otwarcie planowane jest na pierwsze półrocze 2016 r. Nieopodal przebudowany przez Immobel Poland SMYK za 400 mln zł udostępni pod koniec 2016 r. 15.000 m2 powierzchni biurowej i 7.050 m2 powierzchni handlowo - usługowej.

Zatem w końcu 2016 r. rejon ulicy Kopernika będzie oferował 110 000 m2 powierzchni biurowej. Stanie się nowym "Parkiem Biurowym" Warszawy. Jeśli nie uda się osiągnąć poziomu najmu 70%, to rentowność nowych inwestycji może okazać się wątpliwa. Biorąc pod uwagę dziesiątki centrów biznesu budowanych obecnie w Warszawie, przy kilkuset istniejących (w części nie wynajętych) jest wielce prawdopodobne, że zaczęta inwestycja, podobnie jak ta przy Placu Politechniki, nigdy nie zostanie ukończona.

Sytuację na rynku najmu powierzchni biurowych dobitnie ilustruje konkurs najmu lokali użytkowych jaki, Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Śródmieście ogłosiło w dniu 12.08.2013 r., w którym prawie wszystkie z 56-ciu ofert dotyczą lokali biurowych w ścisłym centrum Śródmieścia. Oto kilka wybranych ofert. Lokale o powierzchni do czterystu m2 oferowane są w konkursie najmu z ceną wyjściową w granicach 12-15 zł/m2. Ceny wyjściowe zapewne nie zostaną wiele "przebite", gdyż przy podwójnej cenie wyjściowej, na niektóre z nich nie było chętnych do najmu.

Wynik konkursu ogłoszono 08.10.2013 r. Tylko 26 lokali z 53 oferowanych w konkursie znalazło najemców, 23 na biura i 3 na usługi. Łączna powierzchnia wynajętych 23 lokali biurowych wynosi 2021 m2 przy średniej cenie najmu 22 zł/m2. Natomiast 26 lokali biurowych o łącznej powierzchni 2063 m2 nie znalazło najemców, którzy byliby skłonni wynająć je po minimalnej stawce czynszu wynoszącej średnio 14,57 zł/m2.

Warszawa jest gigantycznym rynkiem biurowym.

Oto prezentacja 400-tu nowoczesnych biurowców zbudowanych w Warszawie w ostatnich latach.

Wkrótce ilość oferowanej powierzchni biurowej osiągnie pięć milionów metrów kwadratowych. Oto 43 największych inwestycji biurowych będących aktualnie w realizacji, o łącznej powierzchni biurowej 1127 tyś. m2. Drugie miejsce pod względem ilości oferowanych biur zajmuje Kraków, który na koniec pierwszego kwartału 2013 roku miał tylko 551 tys. m kw. biur. Trzecie miejsce zajmował Wrocław z 501 tys. m kw.

Reasumując: Projekt "Kopernika 21", to 100%-owa gwarancja, 100%-owej straty kapitału, zainwestowanego w przedsięwzięcie. Ale "jeleni" na warszawskim rynku nieruchomości nie brakuje, wystarczy wymienić dwóch deweloperów hiszpańskich, którzy na projektach "zajezdnie" stracili po 200 milionów złotych.

Artykuły na temat:

Biurowiec wąski jak ołówek. Zamurują okna sąsiadom - Biurowiec wąski jak ołówek. Zamurują okna sąsiadom - Michał Wojtczuk - 04.09.2013
Tak będzie wyglądać biurowiec, który zamuruje okna - Tak będzie wyglądać biurowiec, który zamuruje okna - Michał Wojtczuk - 20.09.2013
FAKTY i mity - Działka pokalana - Oksana Hałatyn-Burda - Nr 38, 20-26.09.2013


<< powrót do strony głównej